Расторжение договора аренды

Как грамотно досрочно расторгнуть договор аренды?

Соглашение о расторжении договора аренды является основанием для прекращения взаимных прав и обязанностей сторон по ранее заключенному договору аренды. С образцом соглашения о расторжении договора аренды и правилами его составления вы сможете ознакомиться в нашей статье.

Как расторгнуть договор аренды?

Так как договор – это сделка между двумя сторонами, то законодателем предусмотрено, что она может быть расторгнута досрочно по инициативе любого участника обязательства.

В случае если в договоре аренды указано, что имеются иные основания для его расторжения (помимо прописанных в Гражданском кодексе РФ), то стороны вправе сослаться на них.

Досрочное расторжение договора аренды арендодателем

Расторжение договора в судебном порядке может произойти в случае, когда арендатором совершается одно из следующих действий:

  1. Существенным образом портится состояние арендуемого имущества.
  2. На счет арендодателя не перечисляются арендные платежи более 2 раз подряд.
  3. Предмет договора используется с нарушениями, причем существенными.
  4. Отказ в осуществлении капитального ремонта, если это входит в его договорные обязанности.

Досрочное расторжение договора аренды арендатором

Расторжение договора в судебном порядке может произойти в случае, когда арендодателем совершается одно из следующих действий:

  1. Передаваемое имущество непригодно для пользования по причинам, которые не могут зависеть от арендатора.
  2. Отказ в осуществлении капитального ремонта, если это предусмотрено договором.
  3. Отказ в передаче имущества или создание преград в его употреблении.
  4. Передача имущества с изъянами, о которых арендодатель знал.

Письмо-уведомление о расторжении договора аренды

Правомерно, что неисполнение условий сделки одной стороной рассматривается второй стороной как нарушение договоренностей. Однако обстоятельства могут сложиться так, что, например, руководитель организации – арендатор не знает о том, что его бухгалтер «забыл9raquo; перечислить арендную плату.

Именно поэтому Гражданским кодексом предусмотрен вариант предварительного уведомления арендатора о том, что он не исполняет свои обязательства, с предложением их все-таки исполнить в разумный срок или в срок, указанный в уведомлении.

После направления такого письма-уведомления и неполучения ответа от арендатора, а также в случае, если последний не совершает никаких действий для разрешения ситуации, арендодатель составляет еще одно письмо-уведомление, но уже о своем желании расторгнуть договор (См. Как составить письмо (уведомление) о расторжении договора (образец)? ).

Расторжение договора аренды. Образец соглашения

Расторжение договора осуществляется путем подписания соглашения участниками обязательства.

Несмотря на то что форма и содержание соглашения не регламентируются нормативными правовыми актами, обращаем ваше внимание на обязательные моменты, которые должны присутствовать в документе:

  • дата и место составления соглашения;
  • конкретизация сторон сделки (желательно именно в том варианте, в котором они написаны в самом договоре);
  • далее указывается информация о том, что стороны решили досрочно расторгнуть договор аренды, и указывается дата, с которой все обязательства по сделке прекращаются;
  • пропишите, что стороны не имеют никаких претензий относительно предмета расторгаемого договора;
  • далее целесообразно указать, что все имущество было одной стороной передано, а другой принято по акту приема-передачи;
  • реквизиты сторон, печати и подписи.

Соглашение составляется в 2 экземплярах, по одному для каждой из сторон.

Образец соглашения о расторжении договора аренды можно найти здесь.


Расторжение договора аренды

Если физические или юридические лица вступают в правовые отношения относительно аренды имущества, требуется оформить соответствующий правовой документ – договор аренды.

Указанный вид договора регулирует взаимоотношения сторон аренды, их права и обязанности, а также раскрывает его существенные условия.

Важным условием является указание на порядок и основания расторжения договора аренды. Данный вопрос имеет актуальность для сторон договора — арендатора и арендодателя, т. к. процедура расторжения часто вызывает большое количество вопросов. Обычно трудности у сторон договора возникают из-за недостаточных сведений о процедуре расторжения.

В любом случае, при расторжении договора аренды, стороны должны придерживаться норм действующего законодательства РФ и условий, указанных в самом договоре.

Когда возможно расторжение договора аренды?

По правилам договор аренды расторгается на одном из двух оснований:

  • Срок договора подошел к концу.
  • По предложению обеих или одной стороны договора.

В первом случае возможно следующее развитие событий:

  1. Действие договора истекает, и отношения сторон по нему прекращаются.
  2. Срок договора подошел к концу, но стороны придерживаются его норм и продолжают договорные отношения на тех же условиях. Срок договора в таком случае будет неопределенным.
  3. Если стороны придут к решению расторгнуть договор с неопределенным сроком, необходимо подписать соответствующее соглашение. Если договор расторгается по инициативе одной из сторон, она должна направить в адрес второй уведомление о расторжении за месяц до предполагаемой даты, когда предметом аренды выступает недвижимое имущество – за 3 месяца.

Во втором случае ситуация сложнее, так как существенно затрагиваются интересы сторон и досрочное расторжение может нарушать их права.

Для того чтобы не возникало спорных вопросов, законодатель установил возможные случаи прекращения договорных отношений путем их расторжения.

Когда срок еще не истек, расторгнуть договор возможно:

  • при достижении обоюдного согласия сторонами;
  • путем обращения в суд, по инициативе одной из сторон исходя из положений норм закона;
  • по инициативе любой из сторон, с учетом положений договора.

Расторжение в одностороннем порядке

Можно выделить несколько оснований для прекращения договора аренды в одностороннем порядке:

  1. На такой вид прекращения отношений имеется прямая ссылка в законе или договоре.
  2. Условия сделки были нарушены второй стороной. Нарушение носит существенный характер, свидетельствующий, что одна сторона договора несет убытки, в результате которых может потерять все, что она получила бы по итогу сделки.
  3. Изменились обстоятельства, и если бы стороны знали о новых обстоятельствах, то договор вообще не был бы заключен изначально.
  4. Иные основания, предусмотренные законом для каждого отдельного случая.

Расторжение по соглашению сторон

Наиболее удобным вариантом расторжения любого договора является соглашение между сторонами.

При прекращении действия договора аренды по соглашению сторон необходимо учесть несколько нюансов:

  • если стороны пришли к обоюдному согласию о прекращении договора, составляется соглашение о расторжении;
  • соглашение должно быть составлено в письменном виде;
  • заключив соглашение, договор автоматически прекращает свое действие с момента подписания сторонами данного документа либо с даты, указанной в соглашении. Например, стороны подписали соглашение 1 ноября 2015 г., указав, что договор аренды прекращает свое действие с 30 ноября 2015 г.;
  • по мнению большинства судов, если расторгается договор аренды недвижимости, соглашение необходимо зарегистрировать в Росреестре.

Досрочное расторжение договора арендодателем

Наилучшим вариантом будет ситуация, когда арендатор согласен расторгнуть договор добровольно. Стороны подписывают соглашение и их договорные отношения прекращаются. Чаще всего, арендатор не желает расторгать досрочно договор аренды исходя из личных побуждений.

В таком случае арендодателю необходимо ориентироваться на два обстоятельства:

1. обратиться к условиям договора, в частности, к пункту о его расторжении;

2. ссылаться на обстоятельства, в связи с которыми возникла необходимость досрочного расторжения договора.

Арендодатель может заявить о расторжении договора в судебном порядке, если арендатором совершается одно из следующих действий:

  • Состояние арендуемого имущества теряет свою прежнюю ценность из-за действий арендатора.
  • Не вносятся платежи за пользование объектом аренды более двух раз подряд.
  • Предмет договора используется арендатором не по назначению, с существенными нарушениями.
  • Если в договоре предусмотрено проведение ремонта сдаваемого в аренду объекта, а арендатор уклоняется от его проведения.
  • Иные обстоятельства, предусмотренные законом или договором.

Досрочное расторжение договора арендатором

Арендатор может заявить о расторжении договора, если у него возникают определенные обстоятельства, по которым он вынужден его расторгнуть. При наступлении таких обстоятельств, ему необходимо отправить в адрес арендодателя уведомление, о намерениях прекратить договорные отношения. Если арендодателя устроит данное обстоятельство, договор будет расторгнут.

Арендатор может расторгнуть договор через суд, если:

  1. Объект аренды непригоден для использования.
  2. Арендодатель отказывается проводить ремонт, если такая обязанность возложена на него условиями договора.
  3. Со стороны арендодателя поступил отказ в передаче имущества или им создается преграда в его использовании.
  4. Предмет аренды передан с существенными изъянами, о которых арендатор не знал.
  5. Иные действия, нарушающие права и интересы арендатора.

Порядок расторжения договора аренды

От того как будет расторгаться договор аренды, зависит сам порядок действий сторон.

Если договор расторгается по соглашению сторон, необходимо придерживаться следующего порядка:

  • Стороны составляют проект соглашения и подписывают его.
  • Вместе с соглашением необходимо составить и подписать акт приема-передачи объекта аренды.

В случае одностороннего расторжения договора, может быть два варианта событий:

  1. Сторона, решившая прекратить договорные отношения, отправляет второй стороне уведомление с указанием своих намерений. Если вторая сторона не имеет возражений, составляется соглашение, и к нему обязательно прикладывается акт приема-передачи имущества.
  2. Сторона, получившая уведомление, отказывается расторгать договор, и инициатор расторжения прибегает к судебному разрешению спора.

Правила отправки и составления уведомления:

  • любая переписка между сторонами договора должна быть оформлена надлежащим образом;
  • уведомление составляется в письменной форме, с указанием всех необходимых данных;
  • уведомление лучше вручить второй стороне арендных отношений лично либо отправить заказное письмо с уведомлением.

Уведомление о расторжении договора

Уведомление о расторжении договора составляется следующим образом:

  1. В верхнем правом углу необходимо указать реквизиты сторон: данные получателя и отправителя уведомления.
  2. Далее, в середине листа пишется слово «Уведомление», следом строкой ниже указывается, о чем именно данное уведомление.
  3. Ниже заголовка следует само содержание уведомления. Указываются данные расторгаемого договора, пункт договора, предусматривающий порядок расторжения или ссылку на норму закона, дату, с которой договор следует считать расторгнутым.
  4. В конце ставиться подпись с расшифровкой и дата.

Получите бесплатную консультацию прямо сейчас

Написать комментарий

БЕСПЛАТНАЯ консультация юриста

+7 (499) 350-77-28 (МСК)

+7 (812) 309-94-71 (СПб)

Работаем без выходных 24/7 Вы из другого региона?

По вопросам сотрудничества и рекламы вы можете воспользоваться формой ОБРАТНОЙ СВЯЗИ. Москва +7 (499) 350-77-28

Спб +7 (812) 309-94-71

Регионы 8 (800) 333-45-16 доб. 153

Информация на сайте предоставлена исключительно в ознакомительных целях. Перед принятием какого-либо решения проконсультируйтесь со специалистом.

Все права защищены. © 2017 Advice-Lawyer.ru - Советы юриста

Копирование материала без указания ссылки на источник запрещено.

Получите бесплатную консультацию юриста прямо сейчас: