Расторжение договора долевого участия в строительстве

Порядок расторжения договора долевого участия

Первичный рынок строительства многоквартирных домов никогда не бывает идеальным.

На рынке работает множество строительных компаний-подрядчиков, многие из них недобросовестно выполняют свои обязанности.

Чаще всего, это связано с задержкой сроков сдачи объектов строительства.

При возникновении такой ситуации, многие дольщики отказываются от договора с застройщиком.

Можно ли расторгнуть договор долевого участия, и какие нюансы потребуется соблюсти?

Каждого из участников долевого строительства закон наделяет определенными правами и обязанностями.

Главная обязанность сторон заключается в соблюдении прав и интересов сторон договора о долевом участии.

Если они будут нарушаться по различным причинам, то заинтересованная сторона вправе потребовать компенсацию, исправление допущенных ошибок и нарушений, а также расторжения основного договора.

При расторжении договора должны учитываться различные нюансы и требования законодательства. Никакие права и интересы сторон не должны нарушаться.

Все основные вопросы, связанные с правами и обязанностями сторон, порядком и условиями расторжения договора долевого участи, регулируются нормами действующего законодательства РФ.

Основным нормативно-правовым актом в данной области, является ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве».

Указанный законодательный акт также содержит условия о сроках сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию.

Этот вопрос достаточно актуален, так как застройщик довольно часто задерживают сроки, нарушая права и интересы дольщиков.

Иногда, срок завершения строительства может занимать несколько месяцев, но, как показывает практика, все затягивается на долгие года.

От таких обстоятельств, в первую очередь, страдают дольщики, вложившие свои денежные средства в строительство.

В такой ситуации можно ждать, когда застройщик сдаст объект или поступить иным способом, расторгнув договор о долевом участии, потребовав возмещения компенсации за моральный ущерб и возвращения денежных средств.

Так как заключение подобного рода регулируется общими нормами гражданского законодательства, то к ней могут применяться нормы ГК РФ.

Договор долевого участия является документов, обладающим юридической силой.

Это означает, что просто расторгнуть его не получится, необходимы веские основания.

Видео: расторжение договора долевого участия (ДДУ) с застройщиком

Это касается даже тех случаев, когда расторжение происходит в одностороннем порядке.

Как показывает судебная практика, расторжение договора участия в долевом строительстве, более чем в 90 % случаев, происходит по причине несоблюдение его основных условий.

Расторжение договора участия в долевом строительстве

По правилам, установленным действующим законодательством, расторжение любого договора, включая договора долевого участия, может осуществляться по следующим основаниям:

Приняв решение о расторжении договора, необходимо ориентироваться не только на стремление вернуть вложенный в строительство капитал, но и учитывать ряд определенных факторов.

К ним могут относиться — финансовая несостоятельность застройщика, оценка готовности строящегося объекта, соблюдение условий договора не только застройщиком, но и дольщиком и прочее.

В рассматриваемом случае не требуется выполнения каких-либо условий для расторжения имеющегося договора, так как участники гражданского оборота могут сами распоряжаться своими правами и осуществлять возложенные на них обязанности.

Главное условие заключается в том, что и застройщик и дольщик, должен проявить добровольное согласие на расторжение договора.

Несмотря на достижение соглашения, все равно могут возникнуть определенные трудности.

Например, застройщик может потребовать включения в соглашение о расторжении условий о том, что возврат денежных средств будет произведен только в случае, если будет заключен аналогичный договор с другим участником долевого строительства.

Безусловно, такое условие незаконно и соглашаться на него не следует, так как по итогу, договор может быть не заключен.

Тогда придется собирать документы и взыскивать денежные средства в судебном порядке.

Суд, при рассмотрении иска, будет ориентироваться на положения закона № 214 и нормы законодательства, затрагивающие защиты прав потребителей.

Бывают случаи, когда застройщик настаивает на довольно большой срок для возврата денежных средств.

Максимальный срок должен быть установлен не более чем на 20 дней, так как чем больше он будет установлен, тем труднее будет обратиться в суд.

Подписав бумагу о расторжении договора по соглашению сторон, необходимо провести его регистрацию в Росреестре.

Расторжение договора по инициативе застройщика, чаще всего происходит из-за просрочки или несвоевременного внесения дольщиком суммы, согласованной сторонами в договоре.

Застройщик в таком случае должен соблюдать следующие нюансы:

Важно обратить внимание, что если дольщик отказывается получить уведомление, то договор все равно прекращает свое действие и, соответственно, расторгается.

Как правило, в таком уведомлении указывается срок в 30 дней.

Если указанный период пройдет, застройщик правомочен прекратить все отношения по договору, не учитывая мнение дольщика.

При таком способе прекращения договорных отношений, потребуется государственная регистрация соглашения о расторжении.

Застройщик при этом обязан вернуть дольщику внесенные им денежные средства.

Если дольщик не приходит за деньгами, то застройщик должен через нотариуса внести их на депозит дольщика.

За нарушение правил оплаты по договору, на дольщика возлагается обязанность по уплате неустойки в порядке, предусмотренном договором долевого участия.

Реализация прав застройщика, позволяющих ему расторгнуть договорные правоотношения в одностороннем порядке, вытекают из следующих случаев:

  • со стороны дольщика произошла просрочка очередного платежа более чем на 2 месяца;
  • происходит регулярное нарушение сроков внесения требуемой по договору суммы.

К основаниям, по которым дольщик может отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке, относятся:

Уведомление о расторжении договора должно подаваться только в письменном виде, с учетом соблюдения общих правил деловой переписки.

О залоге прав требования по договору долевого участия в 2017, читайте здесь.

Если условия договора нарушаются со стороны застройщика, то дольщик имеет законное основание для выдвижения требования о прекращении всех правоотношений.

Как правило, на такие меры дольщик идет в случае, если просрочены сроки сдачи объекта строительства.

Как указано в законодательстве, при просрочке сдачи дома более чем на 2 месяца, дольщик может отказаться от договорных правоотношений, отправив застройщику уведомление.

В данном случае необходимо учитывать следующие нюансы:

Если застройщик не выполнил требование в указанный срок, то дольщик может обратиться в суд, с иском о взыскании денежных средств, процентов и штрафов.

Участник договора, затрагивающего процесс долевого строительства, имеет законные основания для расторжения договора в одностороннем порядке, в следующих случаях:

После расторжения договора, дольщик должен получить все денежные средства, который были внесены им ранее, по условиям имеющегося между ним и застройщиком соглашения.

Сторона, проявившая инициативу о расторжении договора, обязана отправить второй заинтересованной стороне уведомление.

Передается уведомление в письменной форме, с указанием возможных последствий.

Если сторона не отреагирует на уведомление, то происходит расторжение договора.

При регистрации расторжения договора в Росреестре, необходимо помимо заявления, приложить копию уведомления.

Заявление должно содержать:

  1. Сведения об органе, в которое оно подается и лице, которое подает документ.
  2. Информация о расторгаемом договоре.
  3. Общие сведения об объекте долевого строительства.
  4. Список приложений к заявлению.
  5. Дата и подпись.

За регистрацию прекращения действия соглашения, госпошлина не взимается.

Все правила подачи иска, содержащего требование о расторжении договора, содержаться в гражданско-процессуальном законодательстве.

Наиболее значимые моменты:

Исковое заявление содержит:

В качестве приложений к исковому заявлению выступают:

Заявление не должно содержать лишней информации, слишком эмоциональных предложений.

Все требования указывается четко и лаконично. Иск в суд может подаваться лично заинтересованной стороной или представителем.

В последнем случае, к иску прикладывается доверенность, по которой доверитель будет представлять интересы в суде. По результатам рассмотрения иска, суд вынесен решение.

Если иск будет удовлетворен, то заинтересованная сторона должна зарегистрировать уведомление в Россреестре, приложив в пакет документов полученное исковое заявление.

При несогласии с вынесенным решение, его можно обжаловать.

После регистрации расторжения договора, все взаимоотношения между сторонами прекращаются.

С момента расторжения договора, застройщик может заключить новые договорные отношения с любым участником долевого строительства.

Новый договор будет считаться заключенный после момента его государственной регистрации.

Все переговоры между участниками договора, должны оформляться только в письменной форме.

Любые устные договоренности не будут иметь никакой юридической силы.

На первый взгляд, порядок и условия расторжения договора, могут показаться простыми.

Как взыскать неустойку по договору долевого участия, читайте здесь.

Возможное страхование договоров долевого участия в строительстве, читайте здесь.

Но не стоит забывать, что весь процесс расторжения затрагивает материальные интересы сторон.

Чтобы минимизировать потери, следует спрогнозировать возможные последствия, еще до начала расторжения договора.

Все действия участников должны основываться только с учетом действующих норм законов.

Долевое строительство сложный и долголетний процесс, поэтому, выбирая компанию-застройщика, необходимо внимательно изучить его опыт и репутацию на строительном рынке.

Заключение договора долевого участия

Октябрь 20, 2016

Регистрация договора долевого участия

Октябрь 20, 2016

Имущественный вычет при долевом участии в строительстве

Октябрь 19, 2016

Налоговый вычет по договору долевого участия

Юридическая грамотность населения увеличивается с каждым годом. Многие россияне узнали и уже успели воспользоваться возможностью .

Добавить комментарий Отменить ответ

Получите бесплатную юридическую консультацию прямо сейчас:

+7 (499) 703-43-52 Москва и область

+7 (812) 309-57-61 Санкт-Петербург и область


Расторжение ДДУ

Каждый из участников долевого строительства может односторонне расторгнуть соглашение долевого участия (нет необходимости проводить данный процесс через суд) при таких обстоятельствах:

  • При создании застройщиком объекта долевого строительства с отступлением от договорных условий и/либо требований обязательного характера (проектных документов, технического и градостроительного регламента), которые привели к ухудшению качественных характеристик объекта, а также при наличии недостатков, в результате которых объект становится непригодным к использованию в соответствии с договором. Если подобные недостатки выявлены, вторая сторона долевого строительства имеет полное право требования от фирмы-застройщика:
  • устранить допущенные недостатки безвозмездно, с соблюдением разумного срока;
  • уменьшить договорную цену соразмерно выявленным недостаткам;
  • полностью возместить расходы, понесенные на устранение недостатков. Когда и после направления письменного обращения к застройщику, последний никоим образом не реагирует, или же стороны не пришли к договоренности по данному вопросу, либо застройщиком не устранены недостатки с соблюдением разумного срока, то участник долевого строительства, чьи права нарушены, имеет возможность односторонне расторгнуть соглашение долевого участия, прекратив выполнение обязательств со своей стороны;
  • При превышении застройщиком срока передачи объекта долевого строительства на период двух месяцев;
  • При существенном нарушении требований, предъявляемых к качеству объекта недвижимости. К примеру, в качестве доказательства здесь можно будет считать наличие соответствующего технического заключения. Такие же моменты, как заявление о кривизне стен и наличии трещин, не рассматриваются как имеющие правовое значение;
  • Когда заинтересованный участник долевого строительства не уведомлен застройщиком и его поручителем в срок не позже чем за один месяц до окончания поручительства и застройщиком не заключено иное соглашение поручительства на протяжении 15 дней от даты его прекращения.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

Санкт-Петербург, Ленинградская область

Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

В каких случаях договор принято считать расторгнутым?

При одностороннем отказе одной стороны от выполнения условий договора, документ принято считать расторгнутым с момента отправки второму участнику сделки уведомления о таком расторжении.

Направление уведомления должно осуществляться через почту, с помощью заказного письма и с описью вложенных документов.

Каковы правовые последствия расторжения соглашения, инициированного участником долевого строительства в досудебном порядке?

Застройщик при расторжении соглашения в связи с указанными ранее обстоятельствами, на протяжении 20 дней (рабочих) с даты расторжения договоренности, должен вернуть внесенные участником долевого строительства денежные средства, выплаченные последним в рамках договорных условий.

Кроме того, выплатить проценты, начисленные на обозначенную сумму за использование указанных денежных средств в объеме 1/300 от ключевой ставки (ее размер на текущий момент составляет 10 процентов) Центробанка РФ, которая действует на день выполнения договорных обязательств возврата финансов, оплаченных участником.

Эти проценты начисляют со дня, когда участник ДС внес денежные средства либо часть от них в счет обозначенной договорными условиями цены соглашения, до даты их возвращения застройщиком участнику ДС. Когда участник ДС – гражданин, обозначенные проценты должны быть выплачены в удвоенном объеме.

Договор долевого участия в строительстве.

где С – это сумма, которая должна быть возвращена;

Св – это уже внесенная сумма;

Д – обозначает, сколько дней прошло от даты, когда внесены финансы до даты, когда договор будет расторгнут;

Кс – ставка Центробанка РФ, действительная к моменту возвращения финансов;

к1 – если брать в расчет юрлиц, то значение принимается за 1, в случае с физическими лицами – 2.

В качестве примера: в соответствии с условиями договора долевого участия, гражданин оплатил 2 миллиона рублей. По прошествии пяти месяцев и семнадцати дней (с марта по июль: 170 дней), договор был расторгнут. Исходя из указанных данных, общий объем финансов, который гражданин должен возвратить участнику ДС составляет: 3000000 + (3000000 х (170 х 10 %/300)) х 2 = 3000000 + 340000 = 3340000 рублей 00 копеек.

Второй пример с юрлицом: в рамках договора ДУ, юрлицо оплатило 5000000 рублей. По прошествии семи месяцев и 16 дней (с марта по сентябрь: 230 дней), соглашение было расторгнуто. То есть общий объем финансов, которые должны быть возвращены юрлицу, как участнику ДС, будет составлять: 5000000 + (5000000 х (230 х 10%/300)) = 5000000 + 383333,33 = 5383333 рублей 33 копейки.

Если на протяжении определенного периода участник ДС не направит обращение в адрес застройщика для получения финансов, которые были выплачены им в рамках соглашения, а также процентов, начисленных на эту сумму за использование денежных средств на протяжении всего периода, застройщик обязан не позже дня, который следует за рабочим с момента окончания обозначенного периода, перевести средства с соответствующими процентами за их использование на нотариальный депозит в месте пребывания застройщика, о чем участник долевого строительства должен быть своевременно уведомлен.

При нарушении застройщиком сроков возврата средств или срока перечисления их на нотариальный депозит, он должен выплатить в пользу участника ДС определенный процент, начисленный на обозначенную сумму, за фактическое пребывание средств в использовании.

Процент составляет 1/300 ставки Центробанка Российской Федерации, которая действует на день определенного выполнения обязательств по возврату финансов, внесенных участником ДС.

Обозначенный объем процентов начисляется со дня, который следует за днем окончания периода возврата средств застройщиком заинтересованному участнику ДС или срока зачисления таких средств на нотариальный депозит, до дня, когда денежные средства будут возвращены участнику ДС или дня, когда средства будут зачислены на указанный депозит. Если участником ДС выступает физлицо (гражданин), выплачиваемые застройщиком проценты удваиваются.

Расчет производится по следующей формуле:

где Cп – это просроченная сумма средств;

Св – сумма, которая была внесена

д1 – период на который застройщиком допущена просрочка;

Кс – ставка Центробанка РФ, являющаяся действительной к моменту возвращения финансов

к1 – так же как и в прошлом случае: для юрлиц – 1, для физлиц (граждан) – 2.

Процедура расторжения договора долевого участия, инициированная участником с соблюдением судебного порядка

Обстоятельства, при которых договор ДУ расторгается через суд при наличии соответствующего заявления участника долевого строительства:

  • в случае прекращения или приостановки строительного процесса МКД или же иных объектов недвижимости, в чей состав включен объект, отнесенный к долевому строительству, если присутствуют обстоятельства, явно свидетельствующие о нарушении предусмотренного условиями договора срока передачи объекта ДС заинтересованному участнику;
  • при существенном изменении проектной документации, возводимого МКД и/либо прочего объекта недвижимости, в структуру которой включен объект, возводимый в рамках долевого строительства, включительно с существенным изменением размеров объекта;
  • при наличии изменений назначения имущества общего пользования и/либо нежилых помещений, которые входят в структуру МКД и/либо другого объекта недвижимости.

Каковы последствия расторжения договора ДУ, инициированного участником через суд?

При данных обстоятельствах, в случае вынесения решения о расторжении соглашения долевого участия, застройщик должен на протяжении 10 (десяти) дней (рабочих) от даты расторжения соглашения (в этом случае, датой расторжения считается дата вынесения судом решения о расторжении сделки) вернуть все внесенные финансы в том же объеме, который подлежал бы возврату и при внесудебной процедуре.

Процедура расторжения договора ДУ, инициированная застройщиком

У застройщика есть полное право оформить односторонний отказ от выполнения принятых в соответствии с соглашением долевого участия обязательств, в случае:

  • Если участник долевого строительства нарушил срок единовременного внесения платы. Период просрочки при этом должен составить больше чем 2 месяца (условия договора предусматривают обязательства оплаты его цены участником ДС);
  • Договор предусматривает выплату цены по договору участником ДС в строго оговоренный договорными условиями период. Нарушение происходит, если участник ДС систематически не соблюдает срок внесения оплаты, когда срок оплаты сумм нарушается больше чем трижды на протяжении одного года, либо просрочено внесение определенного платежа на протяжении периода более двух месяцев.

При данных обстоятельствах, у застройщика есть право расторжения соглашения по прошествии, как минимум, тридцати дней, с момента направления участнику долевого строительства письменного предупреждения с требованием погашения образовавшейся задолженности по погашению цены соглашения и приведением правовых последствий его невыполнения.

Если участник долевого строительства не выполнил предъявленные требования своевременно, и у застройщика имеются сведения, подтверждающие получение участником ДС указанного предупреждения о необходимости погасить долг и выплатить договорную цену, с приведением последствий невыполнения данных требований или же когда оператор почты возвратил заказное письмо с подтверждением отказа участника от получения такового, а также при отсутствии участника по обозначенному адресу.

Каковы последствия расторжения договора долевого участия, инициированного застройщиком?

Застройщик должен вернуть всю сумму средств, которые выплачены участником ДС в рамках договора. При этом период выплаты должен составлять десять дней (рабочих) со дня расторжения документа.

Если участник ДС не направил в этот период обращение к застройщику для получения финансов, которые он внес в качестве договорной цены сделки, застройщик обязан не позже дня, который следует за следующим рабочим от даты истечения указанного срока, перечислить всю сумму на депозит нотариальной конторы по месту, где находится застройщик, о чем участник должен быть своевременно уведомлен.

Каковы последствия нарушения срока возврата финансов

Последствия полностью совпадают с возникающими при нарушении срока возврата средств, в случае расторжения сделки участником ДС, при соблюдении досудебной процедуры.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

Санкт-Петербург, Ленинградская область

Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!